老师你好要去面试商业和写字楼租赁公司之前没有做过这行业老师能说一下这行业的会计处理及税务问题吗

76 2025-01-14 14:19

老师解答

答疑老师

2025-01-14 14:26

1. **会计处理** - **租赁收入的确认** - 根据新租赁准则，如果公司作为出租人，对于经营租赁（商业和写字楼租赁通常为经营租赁），应当在租赁期内各个期间，按照直线法或其他更为系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。例如，签订了一份写字楼租赁合同，租赁期为3年，每年租金12万元，在租赁开始日，不能将36万元一次性确认为收入，而是每年确认12万元租金收入。 - 会计分录为：借：应收账款/银行存款（实际收到租金时），贷：租赁收入。 - **初始直接费用** - 出租人发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，计入当期损益。比如，为促成某写字楼租赁合同签订，支付了中介佣金5000元，应先资本化，假设租赁期为5年，每年分摊1000元。支付时，会计分录为：借：长期待摊费用 - 初始直接费用5000，贷：银行存款5000；分摊时，借：管理费用/其他业务成本1000，贷：长期待摊费用 - 初始直接费用1000。 - **租赁资产折旧（若适用）** - 如果公司拥有用于租赁的商业房产或写字楼，需要对这些资产计提折旧。折旧方法通常有直线法、双倍余额递减法等。假设公司有一栋写字楼，入账价值为1000万元，预计使用年限20年，无残值，采用直线法计提折旧，每年折旧额为50万元。会计分录为：借：其他业务成本500000，贷：投资性房地产累计折旧500000。 - **租户押金的处理** - 收到租户押金时，应确认为负债。例如，收到租户A的押金2万元，会计分录为：借：银行存款20000，贷：其他应付款 - 租户押金（租户A）20000。当租户退租，返还押金时，做相反分录；如果租户损坏房屋设施，用押金抵扣维修费用等情况，需要相应减少押金负债。 2. **税务问题** - **增值税** - 一般纳税人提供不动产经营租赁服务，适用税率为9%。如果是小规模纳税人，征收率为5%。对于预收的租金，按照租赁期分摊后，在对应的租赁期内缴纳增值税。例如，一次性收取3年租金36万元（不含税），一般纳税人每年应缴纳增值税为36÷3×9% = 1.08万元。 - **房产税** - 对于出租的房产，需要缴纳房产税。以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。如年租金收入12万元，应缴纳房产税12×12% = 1.44万元。 - **企业所得税** - 租赁收入在扣除相关成本、费用后，计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。成本包括上述的折旧、初始直接费用分摊等，费用包括办公费用、营销费用等。例如，某年度租赁收入30万元，扣除成本和费用20万元后，应纳税所得额为10万元，按企业所得税税率计算缴纳企业所得税。 - **印花税** - 财产租赁合同需要缴纳印花税，税率为租赁金额的千分之一。如签订一份年租金10万元的租赁合同，双方应分别缴纳印花税100000×0.1% = 100元。